Bina Durumu

Binanızın Dönüşüm Potansiyelini Ölçün

Binanızın mevcut durumunu girerek riskli yapı olup olmadığını öğrenin.

🏗️

Bina Temel Bilgileri

Yapı Yılı

Kat Sayısı

Yapı Türü

Deprem Bölgesi

Tapu Türü

📊

Analiz Sonucu

ℹ️Formu doldurarak analizinizi başlatın.

⚠️

Riskli Yapı Kriterleri

🔴 1975 öncesi yapılar
🔴 Yüksek deprem bölgesinde eski betonarme yapılar
🔴 Zemin kat pilotisi olan yapılar
🔴 Çarpıklık, eğilme, derin çatlaklar
🟡 1975–2000 arası yapılar (1. bölge)
🟢 2000 sonrası TS500 uyumlu yapılar

ℹ️Tespit ücreti 2025 itibarıyla 8.000–15.000 TL aralığındadır.

Hak Sahipliği Hesaplama

Oy Çoğunluğu & Uzlaşma Analizi

6306 sayılı Kanun'a göre kentsel dönüşüm kararı için gerekli çoğunlukları hesaplayın.

🗳️

Oy Hesaplayıcı

Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı

Dönüşüme Onay Veren Bölüm Sayısı

Yapı Durumu

ℹ️Değerleri girerek hesaplayın.

📋

Yasal Çoğunluk Tablosu

Durum	Gerekli	Sonuç
Normal Dönüşüm	2/3 (%67)	Muhalefete 15 gün bildirim
Anlaşmayan Azınlık	Azınlık hissesi	Bakanlıkça satışa çıkarılır
Riskli Alan İlanı	%100	Tüm yapılar yıkılır
Ortak Alan (KMK 45)	4/5 (%80)	Güçlü çoğunluk

⚠️2023-2024 değişiklikleri ile arsa payı bazlı hesaplama önem kazandı. Güncel danışmanlık alın.

⚡

Anlaşamayan Azınlık: Ne Olur?

Adım 1 — 15 Gün
Çoğunluk kararı noter veya tebligat ile azınlığa bildirilir.

Adım 2 — Otomatik Satış
15 gün içinde onay vermezse hissesi Bakanlıkça satışa çıkarılır.

Adım 3 — Rayiç Bedel
Lisanslı değerleme şirketince belirlenen rayiç bedelden satış yapılır.

Finansal Hesaplayıcılar

Kira Desteği, Vergi ve Değer Analizi

Taşınma sürecindeki haklarınızı ve dönüşüm sonrası beklenen değer artışını hesaplayın.

🏠

Kira Yardımı Hesaplayıcı (2025 Güncel)

İl

Bölüm Tipi

Daire Sayısı

Destek Süresi

ℹ️İl ve bölüm tipini seçerek kira desteği tutarını görün.

⚠️Tutarlar 2025 yılı için gösterge niteliğindedir. Kesin tutar için Bakanlık veya yetkili danışmanınıza başvurun.

📑

Vergi Muafiyeti Hesaplayıcı

Mülk Değeri (TL)

İşlem Türü

ℹ️Değerleri girerek muafiyet tutarını hesaplayın.

Muafiyet	Normal	KD Kapsamı	Tasarruf
Tapu Harcı	%4	%0	%4
KDV (Yeni)	%10/%20	%1	%9–19
Damga Vergisi	%0.948	%0	Tam
Kurumlar Vergisi	%25	%0*	Tam*

📈

Dönüşüm Sonrası Değer Artış Simülasyonu

Mevcut Bina Yaşı

Mevcut Daire Değeri (TL)

Bölge Segmenti

Yeni Daire Büyüklüğü

ℹ️Bilgileri girerek tahmini değer artışını görün.

Adım Adım

Kentsel Dönüşüm Süreci

Binanızın tespitinden iskan belgesine kadar tüm adımları takip edin.

📍

Nerede Olduğunuzu Seçin

İlerlemeAdım seçin

1. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Herhangi bir kat maliki tek başına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na başvurabilir. Ekip binanızı inceler, beton örneği alır, zemin etüdü yapar.

⏱ 30–60 Gün | 💰 8.000–15.000 TL

2. Tespit Sonucu Tebligat

Riskli yapı kararı tüm hak sahiplerine tebliğ edilir. İtiraz hakkı 15 gündür.

⏱ 15 Gün itiraz süresi

3. Hak Sahipleri Uzlaşma Toplantısı

Kat malikleri toplanır. 2/3 çoğunluk kararı alınır. Azınlığa 15 gün bildirim yapılır.

⏱ 30–90 Gün

4. Müteahhit Seçimi

Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeli üzerine sözleşme imzalanır. Teslim tarihi ve cezai şartlar kritiktir.

⏱ 30–60 Gün | ⚠️ En kritik adım

5. Taşınma & Kira Desteği

Kira desteği başvurusu yapılır. Hak sahipleri taşınır, bina boşaltılır.

⏱ 30–60 Gün | 💰 Kira Desteği Başlar

6. Yıkım & Enkaz Yönetimi

Lisanslı yıkım firmasınca yapı yıkılır. Belediyeden yıkım ruhsatı alınır.

⏱ 15–30 Gün

7. İnşaat & Süreç Takibi

Zemin, kaba inşaat, ince işler, çevre düzeni. Milestone'lara göre ödemeler.

⏱ 18–36 Ay

8. İskan Belgesi & Teslim

Yapı kullanma izni alınır. Bağımsız bölümler teslim edilir. Tapular dönüştürülür.

⏱ 2–4 Ay | 🎉 Tamamlandı

⏱Ortalama Toplam Süre: Türkiye ortalaması 3–5 yıl.

✅

Müteahhit Seçim Kontrol Listesi

İlerleme0/12 tamamlandı

✓
Ticaret sicil ve mali tablolar incelendi
✓
Müteahhitlik yeterlilik belgesi var
✓
Tamamlanmış referans projeler yerinde incelendi
✓
Kat karşılığı oran bölge emsaliyle karşılaştırıldı
İstanbul ort: %45–55 hak sahibi payı
✓
Gecikme cezası sözleşmede netleştirildi
✓
Bağımsız bölüm listesi sözleşme ekine eklendi
✓
Kira desteği ödeme yükümlülüğü belirlendi
✓
TBDY 2018 uygunluğu taahhüt edildi
✓
Bağımsız yapı denetim şirketi atandı
✓
Banka teminat mektubu alındı
✓
İnşaat all-risk sigortası taahhüt edildi
✓
Hak sahipleri adına tescil şerhi tesis edildi

Yasal Çerçeve

Kentsel Dönüşüm Mevzuatı

Türkiye'de kentsel dönüşümü düzenleyen tüm kanun, yönetmelik ve tebliğler.

⚖️

Temel Kanunlar

Mevzuat	Tür	Konu	Son Değ.
6306 Sayılı Kanun Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi (2012)	Kanun	Riskli yapı tespiti, yıkım, uzlaşma, muafiyetler, kira desteği	2023
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu	Kanun	Kat malikleri kurulu kararları, çoğunluk hesabı	2022
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu	Kanun	Riskli alan ilanlarında kamu müdahalesi	2021
3194 Sayılı İmar Kanunu	Kanun	Yapılaşma izinleri, ruhsat, plan revizyonu	2023

📋

Yönetmelik ve Tebliğler

Düzenleme	Tür	Önem
6306 Uygulama Yönetmeliği	Yönetmelik	Tespit süreçleri, başvuru usulleri, kira yardımı miktarları
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Tebliği	Tebliğ	Kira yardımı miktarları (il bazında), yıllık güncellenir
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 (TBDY)	Yönetmelik	Yeni binanın deprem hesabı esasları
Yapı Denetimi Hakkında Kanun (4708)	Kanun	Bağımsız denetim zorunluluğu

🔔

2023–2025 Güncel Değişiklikler

🆕 2/3 Çoğunluk Esnekleştirildi
Arsa payı bazlı hesaplama ön plana çıktı.
🆕 Kira Desteği Süreleri Uzatıldı
Normal: 24 ay, rezerv alan: 36 aya kadar.
🆕 Deprem Sonrası Hızlandırılmış Prosedürler
2023 depremleri sonrası bürokratik süreçler kısaltıldı.
🆕 KD Kredileri Genişletildi
HalkBank / İller Bankası düşük faizli kredi ürünleri artırıldı.

🚨

Sıkça Yapılan Hukuki Hatalar

❌

Noterize Edilmemiş Tutanaklar
Gayri resmi anlaşmalar hukuki güvenceden yoksundur.

❌

Sözleşmede Teslim Tarihi Yokluğu
Tarihi olmayan sözleşmelerde gecikme cezası uygulanamaz.

❌

Kira Yardımı Başvurusu Gecikmesi
Yıkım öncesi başvuru yapılmazsa hak kaybı oluşabilir.

❌

Azınlık Bildiriminin Atlanması
Usulsüz azınlık bildirimi tüm süreci iptal ettirebilir.

Dünyada Kentsel Dönüşüm

Global Modeller & Türkiye Karşılaştırması

Dünyanın önde gelen kentsel dönüşüm modellerini ve Türkiye'nin konumunu inceleyin.

1.5M+

Hedeflenen dönüşüm konut (2035)

~650B₺

KD piyasa büyüklüğü

%68

1999 öncesi yapı payı

$180B

Global kentsel yenileme (2030)

🇸🇬

Singapur — SERS

Selective En-bloc

Dünya'nın En Başarılısı

HDB aracılığıyla pazar değeri üzerinde tazminat + yeni evde öncelikli hak. %99 uzlaşma oranı.

Uzlaşma Oranı%99

🇯🇵

Japonya — Kukaku Seiri

Land Readjustment

Teknik Mükemmeliyet

Oransal küçük parsel karşılığında daha değerli altyapılı arazi. Kamu kamulaştırma yapmaz.

Değer Artışı%40–120

🇩🇪

Almanya — Städtebau

Kent Yenileme Fonu

Sosyal Odaklı

Federal-eyalet-belediye ortak finansmanı. Sosyal konut korunur.

Kamu Finansmanı%30–60

🇰🇷

G.Kore — Jaegaebal

Joint Redevelopment

Türkiye'ye En Yakın

Hak sahibi + müteahhit ortaklığı. Seul'de büyük başarı — soylulaşma sorunları yaşandı.

Model Benzerliği%80

🇬🇧

İngiltere — Decent Homes

Kalite Standardı

Kiracı Odaklı

%100 merkezi finansman, kiracı hakları çok güçlü.

Kiracı KorumasıÇok Güçlü

🇹🇷

Türkiye — 6306 Modeli

OTAG Hedef Pazar

Türkiye

Kat karşılığı müteahhit modeli baskın. Hızlı büyüyen, şeffaflık açığı olan pazar.

Potansiyel₺650 Milyar+

🔍

Karşılaştırma Matrisi

Kriter	🇸🇬	🇯🇵	🇩🇪	🇰🇷	🇬🇧	🇹🇷
Kamu Finansmanı	Güçlü	Orta	Güçlü	Orta	Güçlü	Sınırlı
Mülk Sahibi Koruması	Çok İyi	İyi	Çok İyi	Orta	Çok İyi	Gelişiyor
Süreç Hızı	Hızlı	Orta	Yavaş	Orta	Yavaş	Hızlı
Şeffaflık	Yüksek	Yüksek	Yüksek	Orta	Yüksek	Gelişiyor
Dijital Platform	İleri	İleri	İleri	İleri	İleri	← OTAG

💡OTAG'ın Fırsatı: Türkiye'nin en büyük açığı şeffaflık ve platform altyapısı. OTAG bu boşluğu dolduruyor.

OTAG Bağlantısı

Dönüşüm Sizin İçin Fırsata Dönüşebilir

Kira desteği, tazminat ve değer artışı — bunların hepsi yeni projede hisseye dönüşebilir.

OTAG bağlantı noktası

%12–35

Topraktan girişte değer artışı

18–36

Kira desteği ayı → peşinat

0 ₺

İlk danışmanlık ücreti

🔄

Taşınacak Hak Sahibi

✅ Kira desteğini birikim olarak kullanarak topraktan giriş yapabilirsiniz
✅ Mevcut dairenizi yeni proje seçenekleriyle takas edebilirsiniz
✅ Dönüşüm tazminatı ile yatırım amaçlı ek daire alabilirsiniz
✅ OTAG veri ağından bölgenize yakın projeleri ücretsiz inceleyin

🏢 Aktif Projeler

İstanbul ve çevresindeki topraktan satış projeleri OTAG vitrininde.

🔍 Tüm Projeleri İncele →

Müteahhit / Geliştirici

🏗️

Dönüşüm Alanı Arayan Firmanız İçin

Bu sayfayı okuyanların büyük çoğunluğu aktif dönüşüm sürecindeki bina sahipleri. OTAG, sizi doğru anda doğru kişiyle buluşturuyor.

🎯 Tespit raporu hazır, çoğunluk sağlanmış binalara erişim
📣 Projenizi topraktan satış olarak hak sahiplerine duyurun
📊 Bölge bazlı hak sahibi veri tabanına dahil olun
🔗 Yerim Var kanalıyla müteahhit-hak sahibi eşleşmesi

💡Türkiye'de 1,5 milyon+ dönüşüm hedefli konut var.

🏗️ Müteahhit Girişi & Proje Ekle →

İlk görüşme ücretsiz · Taşınmaz Ticareti Yetki Belgeli süreç

Ücretsiz Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı

OTAG uzmanları binanızın dönüşüm potansiyelini analiz eder ve sürecinizi yönetir.

📞 Hemen Danış